Обоснование инвестиций в строительство объекта. Обоснование инвестиций в строительство

В инвестиционном процессе проектная подготовка строительства состоит из трех основных этапов согласно таблице 1.1.

Прединвестиционная (предпроектная) стадия:

Первый этап – определение цели инвестирования, назначения и производительности объекта строительства, места (района) размещения объекта с учетом принципиальных требовании (соблюдение водоохранных и санитарно-защитных зон и условий заказчика (инвестора). На основе необходимых исследовании и проработок об источниках финансирования, условиях и средствах реализации поставленной цели заказчиком проводится оценка возможностей инвестирования и достижения намечаемых технико-экономических показателей.

С учетом принятых на данном этане решений заказчик представляет, в установленном порядке, ходатайство (декларацию) о намерениях. После получения положительного решения местного органа исполнительной власти заказчик приступает к разработке обоснований инвестиций в строительство.

Второй этап – разработка обоснований инвестиций в строительство на основании полученной информации, требований государственных органов и заинтересованных организаций, в объеме, достаточном для принятия заказчиком решения о целесообразности дальнейшего инвестирования, получения от соответствующего органа исполнительной власти предварительного согласования места размещения объекта (акта выбора участка) и о разработке проектной документации.

Инвестиционная (проектная) стадия:

Третий этап–разработка, согласование, экспертиза и утверждение проектной документации, получение на ее основе решения об изъятии земельного участка под строительство.

Таблица 1.1 – Стадии проектирования строительного объекта

На этапе разработки обоснования инвестиций важнейшим разделом документа является характеристика природопользования предприятия и его возможное влияние на окружающую среду.

"Декларация о намерениях" составляет Заказчик, исходя из целей инвестирования и исследования ситуации на рынке продукции и услуг, с учетом решений и рекомендаций, принятых в программах, прогнозах и схемах развития и размещения производительных сил и иных материалов; содержащий сведения о технических, эксплуатационных, планировочных и иных параметрах объекта инвестиций (составляется при необходимости предварительного согласования места размещения земельного участка, выбора земельного участка на аукционах по приобретению земельного участка в частную собственность, право аренды земельного участка) Приложение A.

Экологическая часть "Декларации о намерениях" составляется, как правило, на основе изучения показателей деятельности аналогичного предприятия с последующей корректировкой, учитывающей особенности инвестиционного замысла. На этом этапе должна быть достаточно точно определена потребность в социальных и природных ресурсах, установлены объемы и масштаб загрязнения окружающей природной среды. В документе декларируются, кроме технических параметров объекта: потребность в ресурсах (трудовых, земельных, сырьевых, водных); источники загрязнения (вид, количество) и возможное воздействие на окружающую природную среду; размеры водоохранных зон, санитарно-защитной зоны и зоны влияния объекта; обязательства заказчика по соблюдению экологических требований.

"Декларация о намерениях" направляется в органы местной администрации и по согласованию с ней в заинтересованные ведомства. Как правило, туда к ним относятся комитет по экологии и природопользованию, комитет по землеустройству, центр госсанэпиднадзора, управление водных ресурсов, управление жилищно-коммунальным хозяйством, управление лесами, инспекция рыбоохраны, дирекция по охране и реставрации памятников, центр по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды и другие ведомства по усмотрению местной администрации, участвующие в согласовании акта выбора земельного участка.

При рассмотрении "Декларации о намерениях" территориальными органами Минприроды устанавливаются дополнительные требования к условиям природопользования, связанные с экологическими характеристиками территории возможного размещения объекта, которые должны быть учтены при разработке коммерческих предложений и обосновании инвестиций.

Достаточно проработанная "Декларация о намерениях", отражающая полную характеристику объекта как в технико-экономическом плане, так и в части соблюдения экологических требований и условий природопользования, позволяет перейти к разработке "Обоснований инвестиций" согласно рисуноку1.1.

Рисунок 1.1 – Обобщенная схема инвестирования в строительстве объекта

Обоснования инвестиций в строительство объектов – оценка хозяйственной необходимости, технической возможности, коммерческой и экономической целесообразности инвестиций в строительство, включающая альтернативные проработки, расчеты для всех предложенных участков, в том числе принципиальные объемно-планировочные решения, расчеты по определению эффективности инвестиций, социальных, экологических и других последствий осуществления строительства, эксплуатации и ликвидации объекта.

Таким образом, уже на этапе формирования инвестиционного замысла проводится контроль над возможным влиянием объекта на окружающую природную среду. Основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность сторон, в случае привлечения к разработке обоснований проектных, проектно-строительных организаций и других юридических и физических лиц, является договор.

Неотъемлемой частью договора должно быть задание на разработку обоснование инвестиций, в котором приводятся исходные данные, основные технико-экономические показатели и требования заказчика.

Примерный перечень данных и требований, включаемых в задание на разработку обоснований инвестиций, состоит из следующих положений:

1) Основные данные о заказчике-инвесторе.

2) Местоположение предприятия, зданий сооружений, водоводов, сетей.

3) Цель и источники инвестирования, объем предусмотренных финансовых средств.

4) Пропускная способность, производительность станций, сооружений и других систем.

5) Требования к технологии подготовки воды и основному оборудованию.

6) Требования к архитектурно-планировочным, конструктивным и инженерным решениям.

7) Требования к охране окружающей природной среды.

8) Особые условия строительства.

9) Основные технико-экономические характеристики и показатели объекта.

К заданию прикладываются:

а) материалы, полученные от местных органов исполнительной власти, в том числе решения по результатам рассмотрения Ходатайства (Декларации)о намерениях, предварительных условиях на возможное присоединение предприятия (здания, сооружения) к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям, картографические (топографические) материалы, ситуационный план и пр., требования по санитарно-эпидемиологическим, экологическим условиям;

б) устанавливаемые качественные показатели воды на выходе, данные о себестоимости подготовки (очистки) воды;

в) требования по созданию (применению, использованию) технологических процессов и оборудования;

г) другие материалы.

Согласование намеченных в "Обоснованиях" решений по строительству объекта и условий предварительного согласованного места его размещения производится заказчиком или, по его поручению, юридическими и физическими лицами – разработчиками обоснований, согласно рисунку 1.2.

Рисунок 1.2 – Основные участники инвестиционно-строительной деятельности

Утверждение (одобрение) "Обоснования" заказчиком осуществляется на основе заключения государственной экспертизы и решения органа исполнительной власти о согласовании места размещения объекта. Материалы "Обоснований" могут использоваться заказчиком для:

Проведения социологических исследований, опросов общественного мнения и референдумов о возможности сооружения объекта;

Разработки бизнес-плана, обеспечивающего подтверждение кредитору или организации гарантии по кредитам, платежеспособности и финансовой устойчивости предприятия или иного объекта инвестирования в части возможности инвестора выполнения обязательств по долгам;

Переговоров с государственными и местными органами исполнительной власти о предоставлении ему субсидии, налоговых и иных льгот.

В "Обоснованиях" должны выполняться альтернативные проработки, расчеты для всех предложенных земельных участков, в том числе, принципиальные объемно-планировочные решения, расчеты по определению эффективности инвестиций, социальных, экологических и других последствий осуществления строительства и эксплуатации объекта, а также по определению убытков землевладельцев, землепользователей, арендаторов, потерь сельскохозяйственного производства, связанных с изъятием земельного участка.

Описание состава и содержания "Обоснований инвестиций" начинается с представления исходных данных. При этом указываются цели инвестирования, экономический, социальный эффекты, ожидаемые от функционирования объекта в намечаемом месте (районе) строительства, при заданных его параметрах, соблюдении обязательных требований и условий строительства.

Далее анализируется общая характеристика объекта инвестирования, водопотребность населенного пункта и представляются данные о необходимых ресурсах, сведения об окружающей природной среде (наличие водоохранных зон, возможность соблюдения санитарно-защитных зон, роза ветров и т.п.), сведения о рынке строительных услуг, предприятиях-поставщиках оборудования и материалов и пр.

Основные технологические решения включают:

Обоснование выбранной технологии подготовки воды и необходимого реагентного хозяйства на основе сравнения возможных вариантов технологических процессов (схем) по уровню их экономической эффективности;

Источники и порядок приобретения технологии подготовки воды и ее краткая характеристика, требования к основному технологическому оборудованию;

Решения по оптимальному использованию сырья, реагентов и переработке производственных отходов (осадков), по утилизации и безопасному уничтожению и хранению отходов очистки;

Описание производственно-технологической структуры и состава предприятия.

Далее анализируется обеспеченность предприятия ресурсами. Устанавливается годовая потребность предприятия в необходимых ресурсах: сырье, реагентах, воде, топливе, энергии, комплектующих и др., исходя из установленной производственной программы, принятых технологий и оборудования.

Проводится анализ и обоснование возможных источников и условий получения ресурсов, оценка их надежности. Проводятся требования к качеству и способам подготовки реагентов перед использованием и дается расчет ежегодных расходов па обеспечение предприятия сырьевыми ресурсами. В содержании "Обоснований инвестиций" должно быть описано место размещения предприятия (станции, сооружений). При этом указываются основные требования к месту (площадке, трассе) размещения объекта, выполняется анализ возможных вариантов мест размещения объекта, делается обоснование выбранного места размещения объекта с учетом социальной, экономической и экологической ситуации в регионе, наличия сырьевых ресурсов, транспортных коммуникаций, инженерных сетей и других объектов производственной и социальной инфраструктуры и дается краткая характеристика выбранного варианта размещения объекта, основные критерии его оптимальности.

В состав "Обоснований инвестиций" должны включаться картографические и другие материалы, в том числе, схема ситуационного плана с размещением объекта строительства и указанием мест присоединения его к инженерным сетям и коммуникациям, схема генерального плана объекта, обосновывающие размеры земельного участка.

Приводятся основные строительные решения, включающие принципиальные объемно-планировочные и конструктивные решения, основные параметры наиболее крупных и сложных зданий и сооружений, сроки и очередность строительств, потребность в строительной продукции и материалах. В рамках "Обоснований инвестиций" проводится "Оценка воздействия объекта на окружающую среду" (далее ОВОС) по каждому варианту площадки и каждому варианту технологических решений.

Задачами комплекса работ по проведению ОВОС являются: выбор приоритетных по технологии и затратам вариантов проектных решений; определение максимально возможных последствий воздействия хозяйственной деятельности на окружающую среду по каждому варианту площадки с учетом конкретных природных и техногенных факторов, сложившихся в данном регионе.

Проведение ОВОС именно на стадии "Обоснования инвестиций" обеспечивает возможность принятия решения о строительстве объекта со стороны местной администрации на основании полной картины возможного воздействия объекта на окружающую среду и дает прогнозную оценку экологических последствий эксплуатации объекта, а со стороны инвестора – определение объемов дополнительных инвестиций на природоохранные мероприятия по каждому варианту площадки.

В характеристике природных условий прежде всего отмечаются те факторы, которые могут повлиять на степень экологического риска и безопасность эксплуатации объекта на данной площадке. К таким факторам относятся: сейсмичность территории, опасные геологические процессы, условия залегания и степень защищенности подземных вод, гидрологические и гидробиологические характеристики водных объектов, аэроклиматические характеристики и другие специфические данные о природных условиях территории, попадающей в зону воздействия объекта.

В ОВОС должна быть представлена картина загрязнения окружающей среды до строительства объекта и возможные граничные условия выбросов и сбросов, связанных с особым режимом территории. Оценивается загрязненность тех компонентов природной среды, на которые ожидается воздействие при реализации строительства объекта.

Проектируемый объект анализируется с позиций природопользования и возможного загрязнения окружающей среды по каждому варианту технологических решений. На основе схемы генерального плана устанавливаются объемы природопользования – площади занимаемых земель в постоянном и временном пользовании, потребность в свежей воде (из поверхностных и подземных источников), потребность в минеральном (органическом) сырье.

Классифицируются источники загрязнения, возникающие в процессе строительства и эксплуатации объекта, и виды воздействия, выделяют организованные и неорганизованные источники выбросов загрязняющих веществ в атмосферу, сброс промышленных, бытовых и ливневых стоков в водоем, отходы (объемы, состав), условия хранения и утилизации отходов производства, устанавливаются источники других физических воздействий – радиационное и электромагнитное излучение, шум, вибрация и др.

По каждому источнику воздействия приводится качественная и количественная характеристика по видам загрязняющих веществ и групп веществ, обладающих эффектом суммации.

На основе анализа комплексного воздействия на окружающую среду источников загрязнения, рассчитываются санитарно-защитная зона (СЗЗ) и зона воздействия (3В) объекта. Эти параметры (СЗЗ и 3В) являются определяющими при оценке взаимодействия объекта с окружающей средой. СЗЗ – это зона, в которой уровни воздействия равны или превышают установленные нормы. 3В – зона, в которой уровень воздействия превышает 5 % от предельно допустимых значений. Расчеты СЗЗ и 3В выполняются, исходя из учета максимальных разовых воздействий при неблагоприятных условиях рассеивания загрязняющих веществ.

Материалы ОВОС в составе "Обоснований инвестиций" передаются на согласование в местный комитет охраны среды и природных ресурсов.

Материалы "Обоснований инвестиций", согласованные природоохранными органами, являются основой для подготовки "Решения о предварительном согласовании (выделении) земельного участка" и оформления Акта его выбора.

В "Обоснованиях инвестиций" должны быть представлены условия и характеристика труда на предприятии:

Потребность в трудовых ресурсах по категориям работников: рабочих, ИТР и служащих; требования и их квалификации, альтернативные варианты удовлетворения потребности и трудовых ресурсах: привлечение местной рабочей силы, оргнабор, вахтовый метод и пр.; предложения по организации подготовки рабочих кадров для предприятия;

Анализ альтернативных вариантов обеспечения работников предприятия жильем, создания социальных и культурно-бытовых условий.

Оценка эффективности инвестиций проводится по результатам количественного и качественного анализа информации, полученной при разработке соответствующих разделов "Обоснований..." и основывается на следующих положениях:

Стоимости строительства, определяемой по аналогам и укрупненным показателям, а также прогнозным и экспертным оценкам;

Уточнения возможных источников и условий финансирования инвестиций, принятых на стадии прединвестиционных исследований;

Определения себестоимости подготовки воды; оценки риска инвестиций;

Обоснования выбора расчетного периода, в пределах которого выполняются экономические расчеты, включающие продолжительность проектирования, строительства, освоения проектной мощности и эксплуатации объекта;

Учета данных прогнозируемого изменения цен по всем составляющим элементам дохода и издержек производства по годам расчетного периода;

Результатов расчетов с выявлением возможностей повышения экономической эффективности и надежности проекта за счет совершенствования проектных решении, более рационального использования ресурсов и прочих факторов.

Если полученные данные свидетельствуют о недостаточной рентабельности инвестиционного проекта, то производится корректировка его параметров, производственной программы и принятой технологии в целях повышения эффективности проекта.

Разработка проектной документации

Разработка проектной документации на строительство объектов осуществляется на основе утвержденных (одобренных) "Обоснований инвестиций" в строительство систем и сооружений водоснабжения. Проектной документацией детализируются принятые в "Обоснованиях…" решения и уточняются основные технико-экономические показатели. Основным проектным документом на строительство объектов является, как правило, технико-экономическое обоснование (проект) строительства. На основании утвержденного в установленном порядке технико-экономического обоснования (проекта) строительства разрабатывается рабочая документация.

Для технически и экологически сложных объектов и при особых природных условиях строительства по решению заказчика (инвестора) или заключению государственной экспертизы по рассмотренному проекту одновременно с разработкой рабочей документации и осуществлением строительства могут выполняться дополнительные детальные проработки проектных решений по отдельным объектам, разделам и вопросам.

Для объектов, строящихся по проектам массового и повторного применения, а также других технически несложных объектов на основе утвержденных (одобренных) "Обоснований инвестиций в строительство".

Основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность сторон, является договор (контракт), заключаемый заказчиком с привлекаемыми им для разработки проектной документации проектными, проектно-строительными организациями, другими юридическими и физическими лицами. Неотъемлемой частью договора (контракта) должно быть задание на проектирование.

Проектирование объектов строительства должно осуществляться юридическими и физическими лицами, получившими в установленном порядке право на соответствующий вид деятельности.

При проектировании систем водоснабжения и водоотведения следует учитывать решения, принятые в схемах и проектах районной планировки, генеральных планах городов, поселков и сельских поселений, проектах планировки жилых, промышленных и других функциональных зон.

Проектная документация разрабатывается преимущественно на конкурсной основе, в том числе, через торги подряда (тендер).

Проекты, рабочие проекты на строительство объектов, независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности подлежат государственной экспертизе.

Так в Республике Казахстан основанием для разработки обоснования инвестиций в сфере водоснабжения и водоотведения, является заключенный договор между заказчиком и исполнителем, обязательно включающий в себя техническое задание на разработку (проектирование).

Для объектов систем водоснабжения. Обоснования инвестиций должны разрабатываются с учётом:

1) результатов технического обследования систем водоснабжения и водоотведения;

2) показателей деятельности эксплуатирующей организации;

3) схемы водоснабжения и водоотведения, разработанной на основе генерального плана населенного пункта;

4) планов эксплуатирующей организации по обеспечению населения качественной питьевой водой и услугами водоотведения.

Исполнитель на начальном этапе разработки обоснований инвестиций должен обеспечить сбор информации, с дальнейшим составлением перечня, о разработанной и действующей предпроектной (технико-экономические обоснования) и проектной документации на системы водоснабжения и водоотведения населенного пункта для определения корректного объема работ. Данный перечень должен быть приведен в обосновании инвестиций.

Проведение государственной экспертизы обоснований инвестиций, осуществляется в соответствии с порядком предусмотренным для предпроектной (технико-экономические обоснования) документации определенном в постановлении Правительства Республики Казахстан от 19 августа 2002 года № 918.

По результатам разработки обоснования инвестиций, при необходимости, производится корректировка планов эксплуатирующей организации по обеспечению населения качественной питьевой водой и услугами по водоотведению в соответствие с установленными показателями и требованиями.

Стоимость строительства модернизации и развития систем водоснабжения и водоотведения населенных пунктов в рамках обоснований инвестиций, определяется на основе укрупненных сметных нормативов и (или) проектов-аналогов, прошедших государственную экспертизу и утвержденных в установленном порядке.

Расчет стоимости работ по разработке (проектированию) обоснования инвестиций определяется в соответствии со сборниками цен на проектные работы для строительства в размере 20% от общей стоимости проектирования (проект + рабочая документация).

В обоснованиях инвестиций для определения размера совокупного годового потребления энергетических ресурсов не производится суммирование такого потребления по каждому объекту, существующему зданию, строению и сооружению системы водоснабжения и водоотведения населенного пункта. Данное годовое потребление в рамках разрабатываемой предпроектной документации рассматривается индивидуально для каждого объекта, существующего здания, строения и сооружения в отдельности.

Состав проектной документации на строительство сооружений

Проект на строительство предприятий, зданий и сооружений производственного назначения состоит из следующих разделов: Общая пояснительная записка; Генеральный план и транспорт; Технологические решения; Организация и условия труда работников; Управление производством и предприятием; Архитектурно-строительные решения; Инженерное оборудование, сети и системы; Организация строительства; Охрана окружающей среды; Инженерно-технические мероприятия гражданской обороны. Мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций; Сметная документация; Эффективность инвестиций.

Общая пояснительная записка включает: основание для разработки проекта, исходные данные для проектирования, краткую характеристику предприятия и входящих в его состав производств и цехов, данные о проектной производительности станции, сырьевой базе, потребности в топливе, воде, тепловой и электрической энергии, комплексном использовании сырья, отходов водоподготовки, вторичных энергоресурсов; сведения о социально-экономических и экологических условиях района строительства. В пояснительной записке отражаются основные показатели по генеральному плану, инженерным сетям и коммуникациям, мероприятия по инженерной защите территории, а также общие сведения, характеризующие условия и охрану труда работающих, санитарно-эпидемиологические мероприятия, основные решения, обеспечивающие безопасность труда и условия жизнедеятельности. В записке приводятся сведения об использованных в проекте изобретениях и патентах. Пояснительная записка содержит технико-экономические показатели, полученные в результате разработки проекта, их сопоставление с показателями утвержденного (одобренного) "Обоснования инвестиций в строительство объекта" и установленными заданием на проектирование, выводы и предложения по реализации проекта, а также сведения о проведенных согласованиях проектных решений; подтверждение соответствия разработанной проектной документации государственным нормам, правилам, стандартам, исходным данным, а также техническим условиям и требованиям, выданным органами государственного надзора (контроля) и заинтересованными организациями при согласовании места размещения объекта. Оформленные в установленном порядке согласования об отступлениях от действующих нормативных документов.

В пояснительную записку включаются краткая характеристика района и площадки строительства; решения и показатели по генеральному плану (с учетом зонирования территории), внутриплощадочному и внешнему транспорту, выбор вида транспорта, основные планировочные решения, мероприятия по благоустройству территории; решения по расположению инженерных сетей и коммуникаций; организация охраны предприятия.

В проектную документацию на строительство включаются следующие основные чертежи:

Ситуационный план размещения предприятия, здания, сооружений с указанием на нем существующих и проектируемых внешних коммуникаций, инженерных сетей и селитебных территорий, границы санитарно-защитной зоны, особо охраняемые территории. Для линейных сооружений приводится план трассы (внеплощадочных и внутриплощадочных), а при необходимости – продольный профиль трассы;

Картограмма земляных масс;

Генеральный план, на котором наносятся существующие и проектируемые (реконструируемые) и подлежащие сносу здания и сооружения, объекты охраны окружающей среды и благоустройства, озеленения территории и принципиальные решения по расположению внутриплощадочных инженерных сетей и транспортных коммуникаций, планировочные отметки территории. Выделяются объекты, сети и транспортные коммуникации, входящие в пусковые комплексы.

В состав проектной документации должны включаться также технологические решения, содержащие данные о производственной программе:

Краткую характеристику и обоснование решений по технологии очистки воды, данные о трудоемкости автоматизации технологических процессов;

Сведения о составе оборудования и обоснование применяемого оборудования, в том числе, импортного, решения по применению ресурсосберегающих технологических процессов и производств, повторному использованию тепла и уловленных химреагентов; число рабочих мест и их оснащенность; характеристика межцеховых и цеховых коммуникаций.

В документации должны присутствовать решения по организации ремонтного хозяйства. Проектная документация в разделе "Технологические решения" должна содержать данные о количестве и составе вредных выбросов в атмосферу и сбросов в водные источники (по отдельным цехам, производствам, сооружениям); технические решения по предотвращению (сокращению) выбросов и сбросов вредных веществ в окружающую природную среду; оценка возможности возникновения аварийных ситуаций и решения по их предотвращению, вид, состав и объем отходов водоподготовки и очистки воды, подлежащих утилизации и захоронению; топливно-энергетический и материальный балансы технологических процессов; потребность в основных видах ресурсов для технологических нужд.

Технологические решения должны быть представлены графически. Графическая часть должна включать:

Принципиальные схемы технологических процессов;

Технологические планировки по корпусам (цехам) с указанием размещения оборудования и транспортных средств;

Схемы грузопотоков.

В проектной документации должен содержаться раздел: "Управление производством, предприятием и организация условий и охраны труда рабочих и служащих". Настоящий раздел выполняется в соответствии с нормативными документами, действующими в конкретной стране ЕЭП.

В этом разделе рассматриваются:

Организационная структура управления предприятием и отдельными производствами, автоматизированная система управления и его информационное, функциональное, организационное и техническое обеспечение; автоматизация и механизация труда работников управления; результаты расчетов численного и профессионально-квалификационного состава работающих;

Число и оснащенность рабочих мест; санитарно-гигиенические условия труда работающих; мероприятия по охране труда и технике безопасности, в том числе, решения по снижению производственных шумов и вибраций, загазованности помещений, избытка тепла, по повышению комфортности условий труда и т. д.

Раздел "Архитектурно-строительные решения" должен включать:

Сведения об инженерно-геологических, гидрогеологических условиях площадки строительства; краткое описание и обоснование архитектурно-строительных решений по основным зданиям и сооружениям; обоснование принципиальных решений по снижению производственных шумов и вибраций, бытовому, санитарному обслуживанию работающих; мероприятия по электро-, взрыво- и пожаробезопасности; защите строительных конструкций, сетей и сооружений от коррозии.

При этом разрабатываются следующие основные чертежи: планы, разрезы и фасады основных зданий и сооружений со схематическим изображением основных несущих и ограждающих конструкций.

Раздел "Инженерное оборудование, сети и системы" должен содержать решения по водоснабжению, водоотведению, теплоснабжению, газоснабжению, электроснабжению, отоплению, вентиляции и кондиционированию воздуха. Необходимо дать описание инженерного оборудования зданий и сооружений, в том числе: электрооборудования, электроосвещения, связи и сигнализации, радиофикации и телевидения, противопожарных устройств и молниезащиты. Должны быть решены вопросы диспетчеризации и автоматизации управления инженерными системами.

Раздел "Организация строительства" разрабатывается в соответствии со СНиП "Организация строительного производства" и с учетом условий и требований, изложенных в договоре на выполнение проектных работ и имеющихся данных о риске строительных услуг.

В разделе проекта "Охрана окружающей среды" дается уточненная экологическая характеристика объекта на основании выбранных вариантов технических решений: источники загрязнения – объемы и виды воздействии, уточненные границы, характеристики фонового загрязнения компонентов окружающей среды. Приводится эколого-экономическая оценка эксплуатации объекта, эффективность и достаточность природоохранных мероприятий; приводятся мероприятия по организации экологического контроля, мониторинга природной среды.

Раздел "Инженерно-технические мероприятия гражданской обороны. Мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций" выполняется в соответствии с нормами и правилами в области гражданской обороны, защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.

Для определения сметной стоимости строительства предприятии, зданий и сооружений (или их очередей) составляется сметная документация в соответствии с положениями и формами, приводимыми в нормативно-методических документах.

Состав документации должен содержать:

Сводные сметные расчеты стоимости строительства и, при необходимости, сводку затрат;

Объектные и локальные сметные расчеты;

Сметные расчеты на отдельные виды затрат (в т.ч. на проектные и изыскательские работы).

В составе рабочей документации должны быть представлены объектные и локальные сметы. Для определения стоимости строительства рекомендуется использовать действующую сметно-нормативную (нормативно-информационную) базу, разрабатываемую, вводимую в действие и уточняемую в установленном порядке.

Стоимость строительства в сметной документации заказчика рекомендуется приводить в двух уровнях цен:

В базисном (постоянном) уровне, определяемом на основе действующих сметных норм и цен.

В текущем или прогнозном уровне, определяемом на основе цен, сложившихся ко времени составления смет или прогнозируемых к периоду осуществления строительства.

В состав сметной документации проектов строительства включается также пояснительная записка, в которой приводятся данные, характеризующие примененную сметно-нормативную (нормативно-информационную) базу, уровень цен и другие сведения, отличающие условия данной стройки.

На основе текущего (прогнозного) уровня стоимости, определенного в составе сметной документации, заказчики и подрядчики формируют свободные (договорные) цены на строительную продукцию. Эти цены могут быть открытыми, то есть уточняемыми в соответствии с условиями договора (контракта) в ходе строительства, или твердыми (окончательными).

Составляются в том случае, когда капиталовложения предусматриваются из разных источников финансирования. Составляются, если это предусмотрено договором на выполнение рабочей документации. В результате совместного решения заказчика и подрядной строительно-монтажной организации оформляется протокол (ведомость) свободной (договорной) цены на строительную продукцию по соответствующей форме.

При составлении сметной документации, как правило, используется ресурсный (ресурсно-индексный) метод, при котором сметная стоимость строительства определяется на основе данных проектных материалов о потребных ресурсах (рабочей силе, строительных машинах, материалах и конструкциях) и текущих (прогнозных) цепах на эти ресурсы.

В сводном сметном расчете отдельной строкой предусматривается резерв средств на непредвиденные работы и затраты, исчисляемый от общей сметной стоимости (в текущем уровне цен) в зависимости от степени проработки и новизны проектных решении. Для строек, осуществляемых за счет капитальных вложений, финансируемых из республиканского бюджета Российской Федерации, размер резерва не должен превышать трех процентов по объектам производственного назначения и двух процентов по объектам социальной сферы.

На основе количественных и качественных показателей, полученных при разработке соответствующих разделов проекта, выполняются расчеты эффективности инвестиций. Производится сопоставление обобщенных данных и результатов расчетов с основными технико-экономическими показателями, определенными в составе "Обоснований инвестиций в строительство" данного объекта, заданием на проектирование и на его основе принимается окончательное решение об инвестировании и реализации проекта.

Рисунок 1.3 – Этапы разработки проектной документации

На рисунке 1.3 указаны этапы формирования проектной документации по обоснованию инвестиций настроительство объекта. На этапе формирования инвестиционного замысла проводится контроль над возможным влиянием объекта на окружающую природную среду. Основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность сторон, в случае привлечения к разработке Обоснований проектных, проектно-строительных организаций и других юридических и физических лиц, является договор.

Основанием и условиями, необходимыми для разработки "Обоснований инвестиций" являются результаты технико-экономических оценок на основе имеющихся материалов и исследований, градостроительной документации, а также требований, изложенных в задании на разработку "Обоснований инвестиций" и в Ходатайстве о намерениях. В "Обоснованиях инвестиций" должны быть приведены решения по энергообеспечению, тепло-, водоснабжению и водоотведению.

Традиционно в рубрике «Закон» журнал «Всё о новостройках» знакомит читателей с уже принятыми законами и другими нормативными актами. Однако на этот раз расскажем о нескольких законопроектах, внесенных в Государственную Думу. Проекты касаются введения механизма обоснования инвестиций в строительной отрасли.

Проекты федеральных законов «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и в Федеральный закон “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений”» и «О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации (в связи с введением механизма обоснования инвестиций)» внесены Минстроем и Минфином России соответственно.

Заявленная цель законопроектов – с помощью введения механизма обоснования инвестиций повышать точность определения предполагаемой (предельной) стоимости объектов капитального строительства и, соответственно, снижать риски увеличения сметной стоимости, сокращать сроки строительства, повышать конкурентоспособность производства и эффективность использования капитальных вложений.

По словам главы российского Правительства Дмитрия Медведева, необходим ряд изменений в законодательство, которые должны сделать механизм государственных инвестиций более прозрачным.

«Во-первых, инвестиции в объекты с предполагаемой стоимостью строительства или реконструкции от 1,5 млрд руб. теперь потребуют обязательного обоснования. Речь идет об объектах, которые финансируются за счет бюджета всех уровней, госкомпаний, компаний с долей государства более 50 %. Во-вторых, техническая документация будет обязательно учитываться в процессе принятия решения о капитальных вложениях. В рамках аудита, в частности, будет оцениваться стоимость строительства. В-третьих, форму и содержание таких документов и процедур будет определять непосредственно Правительство. Мы рассчитываем, что это позволит избежать завышения смет в ходе проектирования и проведения самих строительных работ или, во всяком случае, повлиять на этот процесс », – отметил премьер-министр на заседании Правительства 5 апреля 2018 года.

Дмитрий Медведев подчеркнул, что применение этого закона потребует поправок в Бюджетный кодекс, а механизм капитальных вложений за счет средств федерального бюджета будет двухэтапным. Подготовка обоснований государственных инвестиций и аудит будут проводиться до принятия решения о выделении бюджетных денег на строительство.

Законопроект 1

Проектом, автором которого является Минстрой России, предлагается в Градостроительном кодексе и в Федеральном законе от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» ввести понятия «задание на проектирование объекта капитального строительства», «обоснование инвестиций» и «технологический и ценовой аудит обоснования инвестиций», а также установить объект и предмет такого аудита.

Предусматривается также обязательность подготовки обоснования инвестиций в отношении объектов капитального строительства предполагаемой (предельной) стоимостью строительства, реконструкции, реставрации или технического перевооружения от 1,5 млрд руб., если эти инвестиции производятся за счет средств бюджетов всех уровней, юридических лиц, созданных государством, или доля государства в уставном (складочном) капитале которых составляет более 50 %.

Кроме того, предлагается ввести требование об обязательном наличии обоснования инвестиций, задания на проектирование, результатов аудита обоснования инвестиций при принятии решений о капитальных вложениях на ранних стадиях.

Законопроект 2

В законопроекте, разработанном Минфином России, предусматривается обособление в Бюджетном кодексе расходов бюджетов всех уровней в целях подготовки обоснования инвестиций и на проведение технологического и ценового аудита такого обоснования от бюджетных расходов, которые осуществляются после принятия решений о капитальных вложениях.

Требование о принятии решений о подготовке и реализации бюджетных инвестиций предлагается установить в отношении: субсидий на капитальные вложения в объекты государственной (муниципальной) собственности; бюджетных инвестиций юридическим лицам, не являющимся государственными (муниципальными) учреждениями и государственными (муниципальными) унитарными предприятиями, на капитальные вложения; субсидий из федерального бюджета юридическим лицам, 100 % акций (долей) которых принадлежит Российской Федерации; на капитальные вложения в объекты капитального строительства, находящиеся в собственности таких юридических лиц; субсидий из федерального бюджета государственным корпорациям (компаниям), публично-правовым компаниям на капитальные вложения в объекты капитального строительства, находящиеся в их собственности, либо в целях предоставления взноса в уставные капиталы юридических лиц, акции (доли) которых принадлежат таким государственным корпорациям (компаниям), публично-правовым компаниям.

Как пояснил глава Минстроя России Михаил Мень, законопроектом вводится механизм обоснования инвестиций, который предусматривает оценку экономической эффективности предусматриваемых в проектной документации технических и технологических решений.

«Предлагаемые законопроектом изменения позволят оптимизировать затраты на реализацию крупных инвестиционных проектов, финансирование которых осуществляется с привлечением бюджетных средств», – подчеркнул глава ведомства Михаил Мень.

Министр также добавил, что требования к составу и содержанию обоснования инвестиций устанавливаются Правительством РФ. В состав включаются сведения об основных архитектурных, технологических, конструктивных, объемно-планировочных и инженерно-технических решениях, а также обоснование предполагаемой предельной стоимости строительства или реконструкции объекта. Также законопроектом уточняются требования к заданию на архитектурно-строительное проектирование.

Все отраженные в обосновании инвестиций решения будут оцениваться на предмет их экономической эффективности и соответствия современному уровню развития техники и технологий. В заключении аудита должны содержаться экспертная оценка и выводы о возможности оптимизации выбранных решений, основного технологического оборудования, а также планируемых к применению строительных материалов, сокращения сроков и стоимости строительства в целом и отдельных его этапов. По результатам будет приниматься решение о целесообразности строительства объекта.

Материалы обоснования инвестиций и результаты его аудита будут размещены в единой базе, на основе которой создается электронный портал для общественного обсуждения указанных материалов. Обоснование инвестиций, задание на проектирование, результаты технологического и ценового аудита обоснования инвестиций объектов капстроительства являются обязательными документами при принятии решений о строительстве объекта.

«Введение механизма обоснования инвестиций позволит повысить точность определения предполагаемой (предельной) стоимости объектов капитального строительства, а также повысить эффективность использования бюджетных средств при строительстве объектов », – подчеркнул Михаил Мень.

Законопроекты рассмотрены и одобрены на заседании Правительства Российской Федерации 5 апреля 2018 года, а 11 апреля оба законопроекта были внесены в Госдуму.

Обоснование госинвестиций на объекты с предполагаемой стоимостью строительства от 1,5 млрд рублей с 2019 года будет обязательным. Соответствующий законопроект Минстроя России подготовлен для рассмотрения Государственной Думой. Об этом 6 июня сообщил замглавы ведомства Хамит Мавлияров на Комитете Госдумы по энергетике.

Как пояснил замминистра, законопроектом вводится механизм обоснования инвестиций, который предусматривает оценку экономической эффективности принятых технических и технологических решений на более ранней стадии - до принятия решения о выделении бюджетных денег на строительство.

Обоснование инвестиций также включает в себя проект задания на архитектурно-строительное проектирование объекта и содержать краткое описание инвестпроекта. В задание должны быть включены сведения об основных архитектурных, технологических, конструктивных, объемно-планировочных и инженерно-технических решениях, а также обоснование предполагаемой предельной стоимости строительства или реконструкции объекта. Кроме того, в документе должна содержаться информация о технологическом и инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, проект организации строительства, задание на проектирование и перечень мероприятий по охране окружающей среды, обеспечению пожарной безопасности, соблюдения требований энергетической эффективности зданий.

Все отраженные в обосновании инвестиций решения будет проходить обязательный технологический и ценовой аудит (ТЦА). В заключении аудита должны содержаться экспертная оценка и выводы о возможности оптимизации выбранных решений, основного технологического оборудования, а также планируемых к применению строительных материалов, сокращения сроков и стоимости строительства в целом и отдельных его этапов. По результатам будет приниматься решение о целесообразности строительства объекта.

«Обоснование инвестиций, задание на проектирование, результаты технологического и ценового аудита обоснования инвестиций будут обязательными документами при принятии решений о выделении бюджетных средств на строительство объектов», - отметил замминистра Хамит Мавлияров.

По его словам, эта мера позволит повысить достоверность определения предельной стоимости объектов капитального строительства и снизить риск увеличения сметной стоимости при проектировании и строительстве.

Справочно:

Изменения вносятся в Градостроительный кодекс Российской Федерации и в Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Обоснование инвестиций является предпроектным документом, подлежит экспертизе и утверждению в установленном порядке. Материалы его направляются в орган. исполнит. власти для оформления акта выбора земельного участка.

В соответствии с действующими нормативными документациями обоснования инвестиций состоит из следующих разделов.

1. исходные данные: цель инвестирования, характеристика объекта, материалы экспертных и экономических изысканий и сведения о необходимых ресурсах.

2. мощность предприятия, номенклатура продукции (обоснование производственной мощности, исходя из перспективной потребности продукции и возможности ее сбыта на рынках)

3. основные технологические решения: выбор технологии производства, краткая характеристика технологии, источник и порядок приобретения оборудования, производственно-техническая структура предприятия

4. обеспечение предприятия ресурсами: годовая потребность в ресурсах (материалах, воде, полуфабрикатах)

5. место размещения предприятия: обоснование выбора места размещен ия с учетом факторов экологических, экономических и социальных.

6. основные строительные решения: объемно-планировочные решения, параметры основных зданий и сооружений, сроки и очередности строительства, потребность в строительных материалах и решения по водоснабжению, энергоснабжению, теплогазоснабжению и др.

7. оценка воздействия на окружающую среду.

8. кадры и социальное развитие

9. эффективность инвестиций: рассчитывается ожидаемая эффективность с т. зр. предпринимателя, т.е. коммерческая эффективность и с позиции национальной экономики (общественная социально-экономическая эффективность)

10. выводы и предложения, к которым относятся общие выводы и технические возможности и экономически целесообразности инвестиций; основные технико-экономические и финансовые показатели объекта, рекомендации по проектированию, строительству и эксплуатации объекта.

На основе обоснования инвестиции составляется бизнес-план инвестиционного проекта. Составляют бизнес-план, разделы которого в целом однотипны

Проектная документация на строительство предприятий, зданий и сооружений:

<…> Проектные, проектно-строительные организации, которые имеют лицензию на право выполнения проектных работ на основе договора с заказчиком.

К исходным данным для проектирования относятся следующие документы:

1. Обоснование инвестиций в строительство объекта

2. Решение местного органа власти о предварительном согласовании места размещения объекта.

3. Архитектурно-планировочное задание, составленное в установленном порядке.

4. Техническое условие на присоединение проектируемого объекта в источникам энерго-, тепло-, водоснабжения и инженерным сетям и коммуникациям)

5. Материалы топографической съемки участка строительства и данные геологических и гидрологических изысканий

6. Сведения о наземных и подземных инженерных сооружениях и коммуникациях.

7. Материалы инвентаризации и оценочные акты местной администрации о сносе или переносе и характере компенсаций за сносимые сооружения.

Разработка проектной документации осуществляется в 2 стадии:

Основной проектный документ - технико-экономическое обоснование строительства (ТО), на основе которого разрабатывается рабочая документация, которая включает в себя рабочие чертежи, спецификации строительных изделий и конструкций, спецификации оборудования, локальные объектные сметы.

ПОС - разрабатывается проектной организацией на полный объем строительства и имеет следующие разделы:

1. календарный план, в к-м определяются сроки и очередности строительства зданий и сооружений этапов и комплексов работ. на подготовительный этап отдельно составляется календарный план, в соотв. с ним производится

распределение капитальных вложений и объемов СМР по периодам строительства

2. Строительные генеральные планы для подготовительного и основного периода строительства, которые показывают распределение постоянных и временных зданий, сооружений, дорог, инженерных сетей и мест их подключения к действительным сетям, складских помещений, путей передвижения строительных машин и механизмов и др.

3. Организационно-технологические схемы возведения зданий и сооружений, которые определяют наиболее целесообразную последовательность выполнения этапов и комплексов работ.

4. ведомость потребностей в строительных конструкциях и изделиях, механизмах и оборудовании с распределением по календарным периодам

5. график потребностей в кадрах строителей

6. характеристика районов строительства, расчеты потребностей в трудовых и материальных ресурсах

7. характеристика районов строительства, расчеты потребностей в трудовых и материальных ресурсах и основных строительных машинах и транспортных средствах.

8. потребность в электроэнергии, воде, паре и др. энергоресурсах, потребность во временных зданиях и сооружениях.

ПОС является руководственным документом для заказчика и подрядной строительной организации и используется для составления сметной документации и составления плана строительства

ППР разрабатывается для подрядной организации и относится, как правило, за счет накладных расходов. В нем детализируются, конкретизируются организационно-технические решения, принятые в ПОС. В его составе ППР разрабатывается:

1. календарный или комплексно-сетевой график, в котором устанавливается последовательность и сроки выполнения работ с максимальным совмещением работ.

2. строительный генеральный план с указанием границ строительной площадки, действующих и временных дорог, схем движения транспорта и механизмов, с указанием мест установки строительных машин, мест расположения знаков геодезической разбивочной основы мест расположения определенных зон, размещение источников и средств энергоснабжения.

3. график движения рабочих кадров

4.график поступления строительных конструкций, материалов и оборудования.

5. технологические карты на отдельные виды работ

6. перечень технологического инвентаря и монтажной остансти

7. пояснительная записка, в которой обосновываются методы производства работ, мероприятий по охране труда, пожарной безопасности, охране окружающей среды. Потребность в энергетических ресурсах, перечень временных зданий и сооружений, технико-экономические показатели, продолжительность возведения объекта, уровень механизации работ, численность рабочих максимальная, средняя, затраты труда на 1м2 площади здания или 1м3 строительных работ

ППР подтверждается руководством подрядной организации и является 1 из основных документов, необходимых для получения разрешения на производство строительных работ.

Данный вид работ является первой стадией проектирования, выполняется для сравнения вариантов строительства с анализом технической возможности и экономической целесообразности предстоящих работ. Обоснование инвестирования (ОИ) позволяет получить финансирование за счёт средств, региональных либо государственного бюджета.

Обоснование инвестиций выполняется с целью получить финансирование для реализации проекта на основании представленного в документе технических решений, которые положительно повлияют на экономическую ситуацию предприятия. Обоснование инвестиций разрабатывается согласно СНБ 01.02.03.-97 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснования инвестирования в строительство предприятий, зданий, и сооружений» и является отдельной стадией проектирования.

Обоснование инвестиций позволяет заказчику видеть и понимать:

Оптимальную мощность устанавливаемого оборудования.

Возможность и способ подключения ко всем и коммуникациям.

Генеральный план, компоновочные решения.

Стоимость основного и вспомогательного оборудования.

Стоимость строительно-монтажных работ.

Экономический эффект от строительства.

Сроки окупаемости капитальных вложений по всем вариантам.

1. Сбор исходных данных

Для сбора необходимой исходной информации Заказчик заполняет опросный лист (Пример опросного листа) на основании которого производится анализ работы предприятия с построением графиков, выбор мощности устанавливаемого оборудования, его местоположение и протяженность всех необходимых инженерных сетей, тепловая и электрическая схемы подключения оборудования.

2. Разработка обоснования инвестиций в строительство

Обоснование инвестиций. Состав:

1.Исходные данные

В данном разделе указывается цель инвестирования, основание для разработки ОИ.

Описание предприятия.

2.Мощность объекта

Описание существующих нагрузок предприятия, построение графиков, мощности существующего оборудования, режима работы. Производится анализ тепловых и электрических нагрузок.

3.Основные и технологические решения

3.1. Тепломеханические решения

На основании проведённого анализа определяется мощность вновь устанавливаемого оборудования.
Подробно описываются варианты, рассматриваемые в ОИ, указываются основные технические характеристики выбранного основного и вспомогательного оборудования, приводятся тепловые балансы по всем рассматриваемым вариантам. Указывается протяжённость и диаметр , сетей паропровода.

3.2. Электротехнические решения

Описание электрической части проекта. Разработка принципиальной схемы подключения оборудования. Выбор кабелей и дополнительного электротехнического оборудования.

3.3.Газоснабжение

Определяется способ прокладки, диаметр и длина сетей газоснабжения, потребность в дополнительном газовом оборудовании. Рассчитывается максимальное потребление газа, проверяется пропускная способность существующей сети.

3.4. Водоснабжение и канализация

Выбирается диаметр и способ прокладки сетей водоснабжения и канализации. Рассчитывается необходимая протяжённость трубопровода и способ прокладки.

3.5. Отопление и вентиляция

Определяется нагрузка на отопления и вентиляцию, а так же объём работ и потребность в отопительном оборудовании.

3.6.Автоматизация

Определяется потребность объекта в контрольно-измерительных приборах.

3.7. Мероприятия по гражданской обороне

3.8. Энергетическая эффективность

Прописывается целесообразность реализации проекта по приоритетному варианту и экономия топливно-энергетических ресурсов.

4. Обеспечение объекта ресурсами

В разделе описывается, какие дополнительные материалы и ресурсы необходимы для обеспечения работы устанавливаемого оборудования.

5. Место размещения объекта строительства

Приводится описание места строительства, ситуационный и генеральные планы с нанесением всех описанных выше инженерных коммуникаций.

6. Основные строительные решения

Описание строительной части проекта. Размер и тип здания, компоновочные решения.

6.1. Проект организации строительства

Рассчитывается время строительства объекта по каждому из вариантов. Определяется потребность в машинах и механизмах.

7. Кадры и социальное развитие

Разрабатывается отдельная книга «Организация условий труда работников», которая выполняется согласно СНБ 1.03.02-96 "Состав, порядок разработки и согласования проектной документации в строительстве", 1 пособия П2-99 к СНБ 1.03.02-96 "Состав и содержание раздела "Организация и условия труда работников" в проектной документации объектов производственного назначения".

8. Охрана окружающей среды

Требования к разработке раздела указаны в разделе «Охрана окружающей среды». Согласно СНБ 1.03.02-96 «Состав и порядок разработки «ООС» в проектной документации.

9. Оценка эффективности инвестиций

На основании полученных данных о стоимости, годовой потребности в ресурсах и отпуску продукции производится экономический расчёт, результат которого определяет экономическое преимущество конкретного варианта.

10. На основании разработанных разделов, разрабатывается отдельная книга «Сметная документация»

3. Согласование в органах управления

Обоснование инвестиций согласовывается в Департаменте по энергоэффективности, либо в областных управлениях по надзору за рациональным использованием топливно-энергетических ресурсов. Окончательным этапом является прохождение экспертизы в РУП «Госстройэкспертиза».